BNC
Hotline:
0931.026.555
Hỗ trợ trực tuyến
Chi nhánh miền Bắc 0965.264.222
Số Hỗ trợ trực tuyến 0931.026.555
Chi nhánh miền Nam 0938.305.070
Trang chủ    Góc tư vấn   Quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội

Bạn đang quan tâm tìm hiểu về các quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội. Sau đây chúng tôi xin chia sẻ một vài kiến thức để bạn hiểu rõ hơn về số tần cùng các thủ tục xây dựng nhà ở tại Hà Nội.

Số tầng và chiều cao tối đa của nhà xây dựng tại Hà Nội

 
Dự thảo quy định về nhà mặt phố ở Hà Nội: Không quá 6 tầng
>> Đất 30m2 trở lên mới được cấp “sổ đỏ”! >> Đường dưới 6 m, được xây tối đa ba tầng Theo đó, các nhà mặt phố muốn xây dựng phải tuân thủ theo những quy định nghiêm ngặt về số tầng, màu sắc sơn tường v.v. Thậm chí, việc dùng gạch lát nền

Diện tích 40m2 chỉ được xây 5 tầng

Theo dự thảo quy định này, công trình xây dựng nhà trên những lô đất nằm ở mặt đường cao tốc đô thị, trục chính đô thị, đường đô thị, đường liên khu vực nếu chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, chỉ được xây dựng công trình (nhà) 5 tầng với tổng chiều cao là 20m. Nếu chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu 3m thì được xây lên 6 tầng với tổng chiều cao của nhà là 24m.

Về quy mô nhà mặt đường được phép xây dựng, dự thảo chia ra làm 4 loại diện tích đất

Đất có diện tích từ 15m2 đến nhỏ hơn 30m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được xây cao nhất là 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao nhà chỉ được xây đến 12m.
Những mảnh đất có diện tích 30m2 đến nhỏ hơn 40m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum, nhưng tổng chiều cao của nhà chỉ được 16m.
 Đất từ 40m2 đến 50m2 có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m đến dưới 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được cấp phép xây nhà 5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng, tổng chiều cao công trình là 20m.
Riêng với những phần diện tích đất lớn hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền lô đất lớn hơn 8m, có chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển (tính từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm TP) thì chỉ được xây nhà 6 tầng, tổng chiều cao công trình là 24m
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Nguyễn Văn Hải cho biết: “Các quy định trên chỉ áp dụng với các công trình nhà ở liền kề (nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu của nhà) đủ điều kiện xây dựng, cải tạo, chỉnh trang. Các công trình khác như các công trình Bộ Quốc phòng, Sở GTVT, Điện lực… thực hiện theo các dự án riêng theo đúng Quy chuẩn Xây dựng.

Nhà hướng Đông, Tây không được sử dụng mành che nắng

Chi tiết kiến trúc được quy định khá rõ trong dự thảo, theo đó các loại công trình kiến trúc cố định che nắng đối với nhà (mặt chính) hướng Đông và Tây không được sử dụng mái vẩy, mái tạm. Vật liệu che chắn tạm như tôn, tấm nhựa lợp, mành che chắn nắng… cũng không được sử dụng. Chiều cao tối đa mái chống nóng của những ngôi nhà này cũng không được vượt quá chiều cao tường chắn mái công trình.
Đặc biệt, những công trình xây dựng nằm hai bên tuyến đường không được sử dụng các loại gạch chuyên dùng lát nền hoặc ốp khu vệ sinh để trang trí mặt tiền công trình (hướng ra tuyến đường). Tuyệt đối không lắp dựng, lợp các vật liệu tạm trên mái. Các công trình nhà hai bên các tuyến đường, tường hồi công trình cao tầng hoặc công trình quan sát thấy từ tuyến đường, phải sơn quét vôi. Kể cả những công trình xung quanh ngôi nhà mà có thể quan sát thấy từ nút giao giữa các tuyến đường, kể cả giao cắt với ngõ cũng phải sơn quét vôi.
 
Nhà ở riêng tại các khu vực quảng trường, không gian trống, di tích lịch sử, thì phải có hình khối, khoảng lùi, mầu sắc hài hoà, không lấn át công trình chủ thể. Các công trình di tích, công trình cổ, cũ có giá trị kiến trúc được xây dựng từ thời Pháp thuộc trở về trước thì phải sử dụng mầu sắc nguyên gốc công trình.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Quyết định 20/2016/QĐ-UBND:
“Điều 4. Quy mô công trình được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn
. Công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng nhưng không phù hợp về mục đích sử dụng đất theo quy hoạch phân khu thì quy mô xây dựng công trình không quá 04 tầng (bao gồm cả tầng lửng, không xây dựng tầng hầm hoặc bán hầm), trên có thể có mái tum (chỉ xây dựng trên diện tích buồng thang bộ và cao không quá 2,4m); tổng chiều cao công trình không quá 15m.
 Đối với công trình sử dụng vào mục đích phục vụ cộng đồng, an sinh xã hội có nhu cầu vượt quá quy mô nêu trên phải được UBND Thành phố chấp thuận trước khi lập hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.”
Về chiều cao và số tầng khi xây nhà ở  các vùng là có sự khác nhau. Mỗi địa phương sẽ dựa vào vị trí, mục đích sử dụng mà đưa ra những quy định phù hợp. Nhằm tránh làm mất mỹ quan, hỏng quy hoạch tổng thể của khu vực đó.
Chiều cao và số tầng của nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới. Quy định về số tầng và chiều cao nhà ở sẽ phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, theo bảng sau:
Quy định về chiều cao và số tầng khi xây dựng nhà ở
>>>> Tìm hiểu ngay quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung  để giúp bạn tránh được việc làm cửa rồi mà không sử dụng được
.

Quy định chiều cao và số tầng xây dựng nhà ở

Đối với lô đất có chiều rộng tối thiểu 3,0m nhưng nhỏ hơn 4,0m 

Nếu lô đất ở bên cạnh đã xây dựng với số tầng không vượt quá quy định như Bảng trên. Thì số tầng và chiều cao tối đa của công trình trên lô đất đó được quy định ở cột 2 của Bảng trên.
Nếu một trong hai lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng. Và chiều cao vượt quá quy định ở cột 2 Bảng 2. Thì tầng cao tối đa của công trình trên lô đất đó. Có thể được cộng thêm các yếu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có). Và không cao hơn tầng cao của công trình bên cạnh.
Trường hợp có điều kiện xây dựng hợp khối kiến trúc bên ngoài với ít nhất một trong hai lô đất bên cạnh thì tầng cao tối đa của các công trình hợp khối có thể được cộng thêm các yêu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có).

Nguyên tắc xác định khoảng lùi đối với các tầng cao cộng thêm

Trường hợp số tầng cao tổng cộng của công trình (bao gồm tầng cao cơ bản và tầng cao cộng thêm) vượt quá số tầng cao khối nền tối đa xác định ở cột 7 Bảng 2. Thì các tầng chênh lệch (cao hơn khối nền) phải có khoảng lùi. Nghĩa là chỉ giới xây dựng của các tầng chênh lệch lùi. Cách chỉ giới xây dựng của các tầng khối nền phía dưới tối thiểu 3,5m.

Trường hợp nhà liên kế xây dựng theo hình thức lệch tầng

Phần tầng lầu 1 (phần tầng lầu gần nhất so với tầng trệt) được xem như tầng lửng. Các quy định về tầng cao, chiều cao tối đa, cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng không thay đổi so với trường hợp xây dựng không lệch tầng.

 Quận trung tâm thành phố

Tuy nhiên, trong địa bàn các quận này sẽ có các khu vực áp dụng quy định hạn chế xây dựng. Hoặc quy chế quản lý kiến trúc riêng (không cho phép áp dụng các yếu tố cộng thêm tầng). Do mục tiêu kêu gọi dự án đầu tư, xây dựng chỉnh trang đô thị quy mô lớn… Và sẽ được Ủy ban nhân dân quận quyết định bằng văn bản kèm bản đồ xác định ranh chính xác (trên cơ sở Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận chủ trương).

Trung tâm cấp quận được xác định trong quy hoạch chung.

Quy hoạch chi tiết sẽ do Ủy ban nhân dân thành phố. Hoặc do Ủy ban nhân dân quận phối hợp Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định.

Trục đường thương mại – dịch vụ:

Được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố hoặc do Ủy ban nhân dân quận – huyện phối hợp Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:
Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận – huyện hoặc là trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực;
Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế – xã hội là trục đường tập trung nhiều các hoạt động thương mại – dịch vụ ở mặt tiền đường;
Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ôtô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông (trừ trường hợp tuyến đi bộ thương mại được xác định cụ thể bởi cấp có thẩm quyền).
Trên đây là tư vấn của chúng tôi liên quan đến quy định chiều cao và số tầng xây dựng nhà ở. Nếu quan tâm bạn cũng có thể tham khảo thêm bài viết:  Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mà chúng tôi đang tải trước đây. Hi vọng chúng có thể giúp bạn có thêm các thông tin hữu ích.

>>>> Bạn đã biết xin giấy phép xây dựng mất bao lâu​ chưa


Theo Tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở liền kề -tiêu chuẩn thiết kế quy định về chiều sao như sau
Căn cứ vào quy định tại mục 5 tiều mục 5.5 tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012  thì yêu cầu về chiều cao như sau: 
"5.5.  Yêu cầu về chiều cao
5.5.1. Trong mọi trường hợp nhà ở liên kế không được cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 4 tầng.
5.5.2.  Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt.
Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không kể phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).
Trong một dãy nhà liên kế nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.
Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.
5.5.3. Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12 m, chiều cao nhà ở liên kế được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).
Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà ở liên kế không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).
Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà liên kế không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).
5.5.4. Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau:
-  Lô đất có diện tích 30 m2 đến nhỏ hơn 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 16 m);
-   Lô đất có diện tích 40 m2 đến 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 3 m đến dưới 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 20 m);
-   Lô đất có diện tích trên 50 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì chỉ được xây nhà 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m).
5.5.5. Trong trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.
CHÚ THÍCH:
1) Trong dãy nhà liên kế mặt phố cần có khoảng lùi thống nhất cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, làm tròn đến 0,5 m.
2) Không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
5.5.6. Chiều cao thông thuỷ của tầng một (tầng trệt) không nhỏ hơn 3,6 m. Đối với nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng một không nhỏ hơn 2,7 m.

Thủ tục xây nhà ở hà nội

Thủ tục cấp giấy phép cấp giấy phép xây dựng như thế nào? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng ở Hà Nội gồm những gì?
Hà Nội là khu vực đông dân cư, là trung tâm đầu não quốc gia, do vậy mà việc xây dựng nhà ở phải được xem xét cẩn thận, có quy hoach, phù hợp với cảnh quan đô thị. Thông báo 585/TB-SXD thành phố Hà Nội quy định cụ thể chi tiết về vấn đề này như sau:
– Đối tượng phải xin phép xây dựng: Mọi nhà ở riêng lẻ khi xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sửa chữa, trùng tu, tôn tạo đều phải được cấp giấy phép xây dựng, trừ những đối tượng được miễn phép xây dựng.
– Đối tượng được miễn phép xây dựng:
          + Nhà ở riêng lẻ từ 3 tầng trở xuống, có diện tích sàn nhỏ hơn 200 m2 ở vùng xa không thuộc đô thị; xa các quốc lộ, huyện lộ…; không thuộc điểm dân cư tập trung; không thuộc các điểm dân cư nông thôn thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định.
          + Nhà ở thuộc dự án khu đô thị, khu nhà ở có hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trong đó có thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (quy định tại Điều 23 của Luật Xây Dựng; Điều 26 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP  ngày 24/01/2005 của Chính phủ về Quy hoạch xây dựng).
          + Các trường hợp sửa chữa nhỏ (như trát vá tường, quét vôi, đảo ngói, sửa trần, lát nền, thay cửa) cải tạo nội thất, lắp đặt thiết bị bên trong nhà ở không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.
– Căn cứ để xét cấp Giấy phép xây dựng: Khi xét cấp phép xây dựng cơ quan có thẩm quyền xem xét trên các tiêu chí sau:
          + Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng do chủ đầu tư lập.
          + Quy hoạch xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố đã được cơ quan có thẩm quyền phê.
          + Bản thiết kế xây dựng được lập và đã được thẩm định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
          + Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, vệ sinh môi trường và các văn bản Pháp luật có liên quan.
– Dựa vào các căn cứ nêu trên, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấp giấy phép hay không trên cơ sở các điều kiện luật định tại Thông báo 585/TB-SXD.
 
–  Hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng nhà ở đô thị bao gồm những giấy tờ sau:
          + Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu ).
          + Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (theo mục 9 của Thông báo này) kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất;
          + Hai bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng, mỗi bộ hồ sơ thiết kế gồm:
  • Tổng mặt bằng công trình trên lô đất, (tỷ lệ 1/500I1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
  • Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, (tỷ lệ 1/100 I 1/200).
  • Mặt bằng móng, (tỷ lệ 1/100I1/200), mặt cắt móng (tỷ lệ 1/50) kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện (tỷ lệ 1/100I1/200).
– Trình tự, thủ tục cấp Giấy phép xây dựng:
          + Chủ đầu tư nộp hồ sơ tới.
          + Trong thời gian tối đa là 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết yêu cầu bổ sung hồ sơ (nếu hồ sơ chưa hoàn chỉnh). Người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy phép xây dựng.
          + Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp giấy phép xây dựng không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

>>>> Xem thêm: có nên cho người khác mượn tuổi làm nhà​

Có được xây dựng ban công nhô ra ngõ đi chung?

 
Đúng là pháp luật xây dựng có quy định độ vươn ra của ban công, mái đua, ô văng… ra khoảng không chung từ độ cao 3,5m tính từ mặt đất, nhưng tùy từng trường hợp cụ thể.
Từ độ cao 3,5m tính từ mặt đất trở lên, ban công, mái đua, ô văng… được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng phải đảm bảo điều kiện sau: nếu chiều rộng lộ giới từ dưới 7m thì độ vươn ra tối đa là 0m; từ 7m đến 12m được vươn ra đối đa 0,9m; Từ trên 12m đến 15m được phép vươn ra 1,2m và trên 15m trở lên độ vươn ra tối đa là 1,4m. Như vậy, với chiều rộng của ngõ đi chung có 2,5m thì nhà ông H không được phép xây dựng ban công nhô ra quá chỉ giới xây dựng (chỉ được xây dựng trong khuôn viên đất được cấp).
Nhà trong hẻm được xây mấy tầng
Công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng nhưng không phù hợp về mục đích sử dụng đất theo quy hoạch phân khu thì quy mô xây dựng công trình không quá 4 tầng (bao gồm cả tầng lửng, không xây dựng tầng hầm hoặc bán hầm), trên có thể có mái tum ( chỉ xây dựng trên diện tích buồng thang bộ và cao không quá 2,4m); tổng chiều cao công trình không quá 15m...
 
>>>> Bạn lên tìm hiểu 1 mét vuông tường bao nhiêu viên gạch giúp bạn dự trù trước được kinh phí xây dựng

Các tin khác

Đối tác 1
Đối tác 2
Đối tác 3
Đối tác 4
Đối tác 5
Đối tác 6
0965.264.222
0965.264.222
CN Miền Bắc
CN Miền Nam